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L’acquisto di un immobile con provenienza donativa rischi e soluzioni.

L’acquisto di una casa che proviene da un atto di donazione, potrebbe nasconde delle insidie, ma entrando più in profondità nell’argomento si scoprono rischi, opportunità e soluzioni che non tutti conoscono.

Il rischio rappresentato dai legittimari
La fonte del rischio nell’acquisto di un immobile che proviene da un atto donativo ha un nome: si chiama legittimario. È colui che dopo la fase di successione vanta ancora dei diritti successori in merito al patrimonio complessivo della persona scomparsa e può perciò chiedere un’azione di riduzione della successione e pertanto un’azione di restituzione. Una volta approvata questa azione e qualora questa non sia soddisfatta dalle altre persone che hanno beneficiato della successione, il legittimario può agire anche nei confronti di chi ha acquistato il bene donato per ottenerne la restituzione.
È questa la reale problematica legata all’acquisto di immobili la cui origine è donativa.

Valutazione dei diversi casi
In fase di stipula è necessario perciò verificare se l’immobile che si intende acquistare ha un’origine donativa o anche se nella catena dei precedenti trasferimenti vi siano degli atti di donazione. In caso affermativo, bisogna valutare in quale casistica si rientra per sapere quali siano i passi successivi da compiere e gli eventuali rischi che si corrono.

Se il soggetto che compie la donazione è ancora in vita la possibile rivalsa sui beni donati nei confronti del nuovo acquirente dell’immobile è possibile entro i 10 anni dalla morte del donante e solo nei casi in cui il donante non abbia soddisfatto i diritti di tutti i legittimari, chi ha ricevuto in dono l’immobile e lo abbia poi rivenduto non possegga beni sufficienti per soddisfare le richieste dei legittimari o che non siano già trascorsi 20 anni dalla data di donazione, dopo la quale la possibilità di intraprendere un’azione restitutiva cade in prescrizione, a meno che nel frattempo non sia subentrata un’opposizione che sospende il termine prescrizionale.

Se il soggetto è deceduto da più di 10 anni secondo la legge il diritto alla rivalsa è caduto in prescrizione e pertanto non esiste più alcun rischio da parte del nuovo acquirente.

Anche se sono passati più di 20 anni dalla data di donazione, a prescindere che il donante sia o meno ancora in vita, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata. In particolar modo per i casi in oggetto successivi al 2005, data in cui è entrata in vigore una vera e propria legge che ha chiarito in modo inequivocabile quale fosse il regime legislativo da applicare al tema delle donazioni.

Possibili soluzioni

Per ovviare ai rischi che derivano dall’acquisto di un immobile di provenienza donativa si può ricorrere a 3 soluzioni.
La prima consiste nella fideiussione bancaria. Con questa l’acquirente si assicura una garanzia con durata coincidente alla scadenza dei vent’anni dalla donazione che gli permette di pagare l’eventuale legittimario salvandolo dal rischio di restituzione.
Uno strumento utile ed efficace ma che presenta due limiti: la possibilità che si presentino più di un legittimario e il costo della garanzia, particolarmente oneroso soprattutto se la donazione è recente.

La seconda soluzione è rappresentata dalla rinuncia all’azione di restituzione da parte del legittimario. La prassi in questo caso è snella, basta una dichiarazione di rinuncia, e dai costi contenuti, ma purtroppo non è un rimedio sul quale la legge si dichiara unanime e sussiste inoltre anche il rischio che un giudice, su richiesta dei legittimari stessi, annulli in un secondo momento l’atto di rinuncia.

La terza via è quella al momento più utilizzata e apparentemente efficace. Si tratta della risoluzione della donazione tra chi ha donato e il ricevente da effettuare prima della vendita dell’immobile a un soggetto terzo. In altre parole si annulla la donazione stessa. Il rimedio è ammesso in giurisprudenza, è meno costoso rispetto al passato, ma deve essere effettuato prima della vendita e l’importo della vendita spetterà a chi ha donato l’immobile.

Eugenio Forcelli – Centro Casa – Lucera (FG)

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